生姜焼きは甘めで豚こま肉なのが好き。

 

どうも、私です。

 

一般的な豚の生姜焼きのレシピは豚ロースの薄切りを使用するよう記載されている事が多いのですが、我が家の生姜焼きは昔から豚バラと豚こまのミックスです。

我が家のお袋の味の一つですが、なかなか上手く再現できません。

やっぱりお母ちゃんって凄いですね。

ぜひ元気に長生きして、いつまでも私にお母ちゃんの生姜焼きを食べさせてください。

 

さて、本日は“損をしない土地売却のタイミングと注意点”についてですが、親が亡くなって実家や親の所有している物件を相続した、これからするという方、いらっしゃいますよね。

 

「自分は自分の家を建てちゃってるから実家には戻らないし」「県外で生活してるから大館には戻らないかなー」「実家古くて…今は賃貸だけど新しいからこっちの方が快適なのよね」などなど、様々な理由で“いずれ手離さなくては”と考えている場合も多いと思います。

 

さて、そこで問題です。“いずれ”っていつですか？

 

なんとなーく「いずれはね～」と思っていても、その“いずれ”が決まってない、想像がついていない。

「じゃあ、それっていつですか？」と聞かれても答えられない。

 

居ますよね～。だってうちの親戚関係でもよくありますもの(。-`ω-)

「いずれはね」←便利な言葉ですよね(笑)

 

不動産は売却処分をすると税金がかかりますが、その納税額は所有期間によって変わるのはご存知でしょうか。

 

今日は不動産取引に関する税金と、売却のタイミングや売却する際の注意点を一緒に学んでいきましょう(*^▽^*)

 

所有期間によって納税額が変わる税制から考える土地売却のタイミング

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産の売却を思い立ったら、まずはどのくらいの期間所有していたかを把握するようにしましょう。

 

というのも、現行の税金の仕組みでは長期間所有したあとの売却であれば短期間での売却と比べて半分の税率が適用されるからです。

 

詳しく見ていきましょう。

 

不動産売却における長期譲渡所得とは？

不動産売却の場合、売却利益（譲渡所得）が課税対象となります。

 

譲渡所得とは　譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)　で求めることができます。

 

譲渡価額＝売却代金、取得費＝物件の購入費用や手数料、改良費など、譲渡費用＝譲渡の際に掛かった仲介料や印紙代などです。

 

つまり、売買代金から購入や売却に掛かった費用などを差し引いた利益分が譲渡所得という訳です。

 

ちなみに、お客様にこの税金の説明をしていると「居住中にかけたリフォーム費用が〇〇万円なので結構かけたんです。これも経費にして欲しいです。」とよく言われるのですが、残念ながら居住中のリフォーム費用は売却の際の経費にはなりません。

 

売却する際に、売却の為に（購入者の為に）かけたリフォーム費用は売却のための経費に出来ますが、居住中に、居住者の為にかけた費用は住むための維持管理費用なので売却の際の経費には計上できませんのでご注意ください。

 

そして、ここで言う、長期間所有というのは、売却した年の１月１日時点で所有期間が５年以上経過していることを意味します。

 

もし、５年以上所有したうえで売却して発生した長期譲渡所得の税率は所得税が約15％、住民税が5％となり、合わせて約20％を譲渡所得に乗じた金額を納税することになります。

 

不動産売却における短期譲渡所得とは？

一方、短期間所有というのは、売却した年の１月１日時点で所有期間が５年に満たない期間のことを指します。

 

短期譲渡所得に対する税率は所得税が約30％、住民税が9％となり、合わせて約40％と納税額が大幅に増額となってしまいます。

 

これは、過去「土地転がし」と呼ばれた短期間転売での利益獲得のみを目的とする行為を制限するためですが、現行の税制を考慮すると、特段、急ぐ理由が無い限りは所有期間5年を超え、長期譲渡所得となるよう土地売却を進めるべきです。

 

なお、2037年12月31日までは別途復興特別税2.1％が必要となりますので、ご注意ください。

 

10年を超えて所有する居住用不動産の譲渡所得に対する軽減措置

ちなみに、売却する不動産の所有期間が10年を超えており、自身で居住目的で使用していたものであった場合、軽減措置の特例の対象となるかも知れません。

 

対象となるためにはいくつかの条件があります。

 

・売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること

・親子や夫婦など特別な関係の親族への譲渡ではないこと

・売却した年の前年もしくは前々年に同じ特例を使っていないこと

 

などです。

 

もし、これらの条件をクリアした譲渡所得であれば所得税10.21％、住民税4％の14.21％も軽減措置の特例を受けることができます。

 

なお、この特例は譲渡所得が6,000万円以下の部分に適用され、確定申告が必須となっていますので、ご注意ください。

 

不動産を売却するときの注意点

所有期間による税率の変動や地価動向の影響などを勘案したうえで、適切な土地売却のタイミングを決めたら、早速、売却の手続きを開始しますが、手続きを始める前に、登記簿謄本を取得して土地の所有者情報を確認しておくことをお勧めします。

 

しかしこの【登記簿謄本を取得して】という作業、一番確実な方法が登記簿謄本の確認である事は至極当然なんですが、これは「平日の日中に法務局に出向いて書類を書いてお金を払って請求する」という、平日の日中仕事をしている現役世代の方にとっては「いつ行けっちゅーねん！」な作業であり、少々高めのハードルになってしまいます。

 

「なかなか法務局に行く時間が取れなくて手続きが進まないよぉおおおぉおぉ」になっては本末転倒。

 

そんな時は、固定資産税の請求書が誰の名前で来てるのか確認するのも一つの方法です。

 

基本的には所有者本人宛に固定資産税の請求が送られて来ているはずです。

 

家族の誰の名前になっているか確認してみて下さい。

 

もし、既に亡くなっている人の名義のまま、生きている別の人宛てに届いているのであれば

山田〇子（←生きてる別の人）様（佐藤〇郎様分）（←既に亡くなっている本来の名義人）

という表記で届いていると思います。

※ただし、この状態の確認が取れているのは大館市の固定資産税通知に限っての話です！他の市町村からこのブログを読んで参考にしようと思われている方は、固定資産税を発行している市町村へ必ず確認してみて下さい！

 

所有者の名義の確認が必要な理由としては、原則、不動産の取引は所有者本人によって行わなければならないものだからです。

 

これは、大きな金額が動く不動産取引においてトラブルの発生を防ぐためですが、土地売却の手続きを所有者以外でおこなっている場合は注意が必要です。

 

よくある事例として・・・

・県外在住の兄が本来の所有者だけど、地元に住んで居る妹が代わりに不動産屋に相談しに来た。

「兄に一任されているので、売買契約も私がハンコ押します！大丈夫です！」←ごめんなさい。代理のご相談にお答えする事は出来るのですが、契約はご本人様であるお兄様でないと出来ないのです(´;ω;｀)

 

・高齢の母が本来の所有者だけど、足が悪くて外出がツライので息子が代わりに不動産屋に物件を売りに来た。

「母に一任されてます！大丈夫です！母の保険証も持ってきました！」←ごめんなさい。先程の方と同じく、ご本人の身分証明証があってもご本人以外と売買は出来ないのです(´;ω;｀)

 

・亡くなった祖父が所有者だけど、色々あって現在固定資産税を払ってる孫が物件を売りたいと相談に来た。

「固定資産税は自分が払ってるから、これは自分の物ですよね？」←ごめんなさい。現時点であなたは真の所有者ではありません…“所有者になれる可能性がある人”というだけです(´;ω;｀)

 

こんな場合、みらいえ工房では

・遠方に住んでいらっしゃる方には電話やメール、郵送、オンライン面談等でご本人とやり取りが出来ます。

・体調が優れず外出が難しい方には、こちらから訪問しての対応も可能です。

・亡くなった方の所有であれば、相続登記から始めましょう。お手伝いします。

 

さて、ここで出て来る相続登記という単語。

 

次回はこの　相続登記　に注目してみたいと思います。

 

これ、今とってもアツい話題ですから、お見逃しなく！(^o^)／

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

※一部いえらぶコラムより引用

 

 

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