不動産売却をお考えの方は、住み替えや買い替え、相続など様々な理由があると思います。

どのような理由であっても、売却をお考えの方は、「できるだけ高く売りたい・できるだけ早く売りたい」と願いますよね。

不動産売却は、高く・早く売れた後には費用が発生します。

その費用は、税金や仲介手数料で、そのほかにも確定申告が伴う場合もあります。

ここでは、不動産売却をお考えの方に、必要な費用についてわかりやすく解説します。

ぜひ、ご参考になさってください。

 

不動産売却に必要な費用：税金の種類

不動産売却時に必要な費用として税金があります。

ここでは、2種類の必要な税金についてご説明します。

 

＜印紙税とは？＞

印紙税とは、契約書や領収書といった経済的取引に関連した文書に課税される税金で、売買契約書に「収入印紙」を貼ることで納税とするものです。

印紙税は、消費税増額の影響で、軽減税率が適用されます。

軽減税率の目安は、

500万円～1千万円以下で5千円

1千万円～5千万円以下で1万円

5千万円～1億円以下で3万円となっています。

印紙税は文書1通に1枚となっているので、たとえば、1千万円～5千万円以下の契約書を作成した場合には1万円の印紙が1枚必要になり、印紙税が1万円かかるということになります。

 

＜譲渡所得税とは？＞

譲渡所得税とは、不動産売却をしたことで得た利益に対してかかる税金のことです。

譲渡所得の求め方は、譲渡所得＝不動産の売却価格－取得費用－譲渡費用で求められます。

この計算で利益が発生した場合、確定申告が必要になります。

しかし、譲渡所得を得た際に利用できる特例があります。

それは、「3千万円特例控除」です。

譲渡所得税を求める際に、譲渡所得から3千万円を差し引けるというもので、計算式は、税額＝（譲渡所得－3千万円）×税率となります。

つまり、譲渡所得が3千万円以下なら税金が全額控除になります。

 

不動産売却時に必要な費用：仲介手数料とそのほかの費用について

不動産売却を考える際、不動産会社に仲介をお願いすることがほとんどです。

そうなると、発生するのが仲介手数料です。

ここでは、仲介手数料の概要や計算方法、そして、そのほかの費用について解説します。

 

＜仲介手数料とは？＞

不動産を売却したいと考えたときに、買ってほしい不動産情報の発信や、販売活動を個人でやるということは大変なことです。

そこで、売却に向けた業務を不動産会社にお願いします。

不動産会社は、一般的に不動産情報ウェブサイトに情報を掲載したり、チラシを配布したりといった販売活動をおこないます。

このような業務で発生する費用が仲介手数料です。

仲介手数料は、売買契約の締結の際に支払うことになります。

この仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められていて、計算式で求められます。

売却金額が400万円を超える場合は、まとめて次の式で計算が可能です。

仲介手数料＝（売却額×3％＋6万円）＋消費税

たとえば、不動産を4千万円で売買契約を締結した場合の仲介手数料は、

仲介手数料＝4千万円×3.3％+ 6万6千円＝138万6千円ということになります。

売り主のためにより良い買主を見つけるために販売活動をしてくれるので、信頼できる不動産会社を見つけることも不動産売買には重要となりますね。

 

＜そのほかの費用にはどういうものがある？＞

まずは、「住宅ローン返済手数料」です。

不動産購入の際に多くの方は、住宅ローンを組みます。

住宅ローンが残っていると、売却はできないのかというとそういうことはなく、売却金額のなかから住宅ローンを一括返済することが可能であればできるのです。

なぜ、一括返済する必要があるのかというと、住宅ローン返済中の不動産には「抵当権」が登記されているからです。

住宅ローンの借り入れをした金融機関へ住宅ローンを返済し、不動産を担保にした登記で、抵当権を外さなければ、返済中の不動産は売却できないのです。

金融機関での一括返済には手数料が必要で、目安として1万円～3万円程度となります。

次は、「登記費用」です。

抵当権抹消には、登記簿上の手続きが必要で、個人でやると1千円～2千円ほどで安く済ませることができますが、手続き等が複雑なこともあり、ほとんどが司法書士に依頼します。

そして、その司法書士へ依頼する際には、「報酬」が必要になります。

不動産売買に伴う所有権の移転や抵当権抹消などの手続き費用として、司法書士への報酬はおよそ2万円?3万円となります。

そのほかにも、必要に応じてかかる費用があります。

ハウスクリーニング代や廃棄物の処分などですが、不動産会社が一手に引き受けて請求のみという場合もありますが、自分で業者を探して依頼すると安く済むこともあるので、不動産会社に相談してみることもいいかもしれません。

不動産売却の際にかかる費用シミュレーション

不動産売却をお考えの方の一番知りたいことは、不動産売却にかかる費用はどれくらいだろうということだと思います。

ここでは、不動産売却の際にかかる費用をシミュレーションしてみますので、ご参考になさってください。

 

＜不動産売却費用シミュレーションと安くする方法＞

以下が、不動産売却でかかる主な費用です。

●仲介手数料（必須）・・・（売却額×3％＋6万円）＋消費税

●収入印紙（必須）・・・数千円～数十万円で売買価格による

●抵当権抹消費用（状況による）・・・2万円～3万円（司法書士への報酬）

●土地の測量費（状況による）・・・35万円～100万円

●建物解体費（状況による）・・・100万円～300万円

●ハウスクリーニング費（状況による）・・・5万円～15万円

●引っ越し費用（状況による）・・・3万円～30万円

●必要書類の取得費（状況による）・・・1通数百円～

 

ここまで見てみると、不動産売却には費用がかかると驚いてしまいますね。

そこで、不動産売却の費用をできるだけ安く抑える方法をご紹介します。

まずは、自治体の補助金を利用するということです。

売却したい不動産で、利用できる補助金はないか、問い合わせてみることをおすすめします。

次は、不動産売却にかかる費用は、依頼先で大きく変わるので、相見積もりをとることも費用を抑える方法の一つです。

そして、値引き交渉に応じてくれる業者も多いので、値引き交渉をするということです。

このように、費用を抑えることもできるので、安く抑えるためにもおすすめです。

 

＜確定申告で節税！＞

不動産売却で利益が出たら、会社勤めでも確定申告をする必要があります。

どのような不動産売買でも経費として計上できるのは次の2点です。

1.不動産会社に支払った仲介手数料

2.売主が支払った印紙税

「確定申告はやったことないし、ややこしそうだ」と思われるかもしれませんが、不動産売却の経費を計上することで節税になる場合があるので、ぜひ経費を計上しましょう。

 

まとめ

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不動産売買の理由にはいろいろあり、わからないことがあると不安になります。

信頼できる不動産会社に出会い、思いどおりの売買契約が結ばれるといいですね。

今回の解説を参考に、不動産売買をご検討ください。

 

  ※いえらぶコラムより

 

 

 

 

 

 

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